Principali garanzie per i condomini

Il 18 giugno 2013 è entrata in vigore la legge 11 dicembre 2012, n. 220, nota come ”Riforma del condominio”.

La norma, tra le altre cose, introduce nuovi strumenti di tutela in favore dei condomini.

Diploma e formazione per l’amministratore professionista.
Chi intende svolgere l’attività di amministratore di condominio, deve avere il diploma superiore di secondo grado, aver svolto un corso di formazione di base in materia di condominio e assicurare l’aggiornamento professionale. Il diploma e la formazione di base non sono richiesti se l’amministratore ha svolto la professione per almeno un anno nel triennio precedente l’entrata in vigore della legge. La formazione può essere erogata da scuole di formazione, enti pubblici, organizzazioni private e associazioni di categoria.

Polizza RC professionale per l’amministratore.
Dal 18 giugno, l’assemblea può subordinare la nomina di un amministratore al possesso di una polizza di responsabilità civile professionale. Si tratta, dunque, di una scelta dell’assemblea e non di un obbligo assoluto.

Requisiti morali dell’amministratore.
Per svolgere la professione di amministratore di condominio bisogna godere di precisi requisiti morali, tra i quali, non aver subito condanne per reati contro il patrimonio, la fede pubblica, l’amministrazione della giustizia e la pubblica amministrazione. Non si deve risultare interdetti o inabilitati, né sottoposti a misure di prevenzione o iscritti nell’elenco dei protestati.
Il venir meno anche di uno solo dei requisiti indicati, comporta la “decadenza” dall’ufficio di amministratore con l’impossibilità ad essere ulteriormente nominati.

Garanzia di accesso agli atti.
Il singolo condomino ha il diritto di accedere a tutti gli atti del condominio, compreso contabilità, giustificativi di spesa ed estratto conto del conto corrente condominiale, in ogni tempo e senza addurre motivazioni. L’accesso agli atti deve essere garantito gratuitamente, salvo l’accollo delle spese vive di copisteria.

Divieto di delega all’amministratore.
Non è più possibile conferire all’amministratore alcuna delega da parte dei condomini, a prescindere dal tipo di assemblea (ordinaria o straordinaria, supercondominio compreso) e dall’ordine del giorno. Superato, dunque, l’annoso problema del possibile conflitto di interesse

Passaggio di consegne gratuito.
Dal 18 giugno 2013, l’amministratore non può più chiedere un compenso extra per le attività svolte relativamente al passaggio di consegne con il suo successore, sia in caso di dimissioni che di revoca.
Il Legislatore, dunque, sancisce il rapporto sinallagmatico tra compenso ordinario e quelle attività successive e necessarie collegate al mandato, da eseguirsi comunque per la diligenza del buon padre di famiglia, senza per questo poter avanzare ulteriori pretese economiche.

Sito condominiale.
L’amministratore, dietro deliberazione dell’assemblea, è obbligato ad attivare un sito internet condominiale per consentire agli utenti l’accesso a tutti i documenti del condominio.
Oltre a costituire un elemento di modernizzazione, il sito internet contribuisce a garantire il diritto di accesso agli atti, direttamente e senza autorizzazione dell’amministratore, con il semplice utilizzo di apposite credenziali per la tutela della riservatezza. I costi di attivazione e mantenimento del sito sono a carico di tutti i condomini.

Conto corrente condominiale.
L’amministratore è obbligato ad aprire e ad utilizzare un conto corrente (bancario o postale) intestato al condominio, da utilizzare sia per gli incassi delle quote condominiali, sia per erogare i pagamenti dei fornitori. Giova precisare che si tratta di un obbligo dell’amministratore e non una scelta dell’assemblea che, al riguardo, non delibera alcunchè. Nei casi di condomini senza amministratore, perché non obbligatorio o perché non nominato, l’apertura del c/c condominiale è facoltativa.

Procedure concorsuali.
Dal 18 giugno 2013, i crediti condominiali sono ritenuti prededucibili nelle procedure fallimentari.